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东汉,“房企榜首美股”遭标普下调评级:86亿短债压顶 6600万美元项目遇阻-优德88中文

admin 热点新闻关注 2019-09-20 204 0

  “美股榜首上市房企”鑫苑置地,2019年日的确不好过。

  近来,标普全球评级将鑫苑地产控股有限公司(简称鑫苑地产)的长时刻主体信誉评级从“B”下调至“B-”,将该公司的未到期优先无典当债券的长时刻债项评级从“B-”下调至“CCC+”。

  标普以为,鑫苑地产在2019年末和2020年将有一次性归还的债款到期,而公司手头的非束缚性现金余额相对较少,这将使公司面对再融资危险。公司未来12-24个月内到期债款比重十分高。

  财经评论员严跃进对时刻财经标明,企业一般都很关怀评级,究竟评级对企业融资影响很大,若评级较低或被下调都会实质性影响公司发债和兑付等。尤其是现在房企融资遭到严厉管控,企业更要留意。

  鑫苑地产注册于国外,地点鑫苑集团1997年景立于河南郑州,与建业地产、盛润置业,正商地产并称为河南四大龙头房企。据美通社介绍,鑫苑地产2007年在美国纽交所上市。鑫苑地产成为榜首家也是唯一在美国纽交所上市的我国房地产开发企业。

  旗下中心财物为鑫苑(我国)置业有限公司(简称鑫苑置业)。到2019年年中,鑫苑置地总财物602亿元,年出售额一向未超越200亿元,公司首要项目布局在河南和江苏。在我国房地产协会与我国房地产测评中心于2019年3月发布的《2019我国房地产开发企业500强测评》中,公司位列第65名;在克而瑞研讨中心发布的《2018年我国房地产企业出售TOP200排行榜》中,公司位列流量金额排名第82名、权益金额排名第76名。

  严跃进称,有房企榜首美股等称谓的鑫苑置业曩昔在工作中位置很高,很近几年在城市出资和企业融资等方面,都弱于工作一般水平,许多房企在兴起尤其是河南房企的快速开展,给鑫苑置业形成了很大的压力。

  到9月18日收盘,鑫苑置业股价4.23美元/股。要知道公司2007年上市当天股价为16.8美元/股,熬了12年,公司股价下降75%。时刻财经邮件、电话联络鑫苑置业及其母公司,到发稿前未收到回复。

现金只够掩盖一半短债

  标普陈述显现,到2019年6月,鑫苑地产的短期债款规划从2018年6月的123亿元下降至86亿元,短期债款在总债款中的占比也由52%大幅下降至35%。可是,标普猜测公司80%以上的债款将在2021年6月前到期,其间2021年到期的资本商场债款东西挨近6亿美元。

  到2019年6月,鑫苑地产的非束缚性现金余额也从2018年6月的77亿元降至46亿元,仅够偿付短期债款86亿元的一半。

  标普以为,虽然鑫苑地产方案加速合约出售,但其估计周期性推盘出售和不均衡的出售时刻散布难以缓解公司的流动性承压的困局。究竟,公司2019年上半年公司仅完结出售额73亿元,仅完结全年出售方针的约30%。此外,公司一些项目的开发发展遭到了监管束缚和履行延期的连累。

  鑫苑置地2019年评级陈述显现,到2018年末,公司大部分在售项目去化率杰出,少数项目去化速度较慢,其间荥阳名家项目、昆山鑫宇嘉苑、成都鑫苑城项目和天津汤泉世家项目均去化较慢。

  改评级陈述还标明,鑫苑置地财物负债率接连增加,2016年至2018年负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%。到2018年末,公司债款规划为188.44亿元,较年头增加17.13%,债款规划增加较快。

  鑫苑置地的负债中,短期债款占22.45%,长时刻债款占77.55%,债款结构较为合理。可是即便在考虑回售的状况下,鑫苑置业2019年4月至12月到期的债款算计44.04亿元,2020年到期的债款算计50.90亿元,2021年及今后到期的债券算计105.39亿元。整体看,公司在2020年至2021年面对必定会集偿付压力。

  还须考虑的是,长时刻融资的途径现在这方针也监管趋严。从央行、银保监会到国家发改委,都密布加强对房地产金融的危险把控。尤其是7月份来,接连5次针对房地产信任及美元债,均独自针对房地产发布方针。8月初再次清晰针对32城市查看,束缚房地产借款额度。最近4个月,房地产企业的资金状况不断恶化。

  58安居客房产研讨院首席分析师张波揭露标明,从房企融资的大布景来看,针对房企侧强化严监管的态势8月坚持不变,无论是信任、海外债仍是ABS、开发贷都坚持从严态势,房企融资继续承压。

  明显,曾因具有较强海外融资通道的鑫苑置业曾被许多房企仰慕,但近两年境外融资途径不断收窄,其融资优势随之渐失。本年4月,鑫苑置业发行2亿2.5年期美元债,定价高达14.2%。据乐居财经的《2019房企融资利率榜》,截止到7月16日,房企海外债均匀利率约9%,可见鑫苑置地海外债的利息本钱远高于同期业界均匀水平。

  标普以为,鑫苑地产恐难以将债款均匀加权到期期限延长到两年以上。到2019年6月30日,鑫苑地产的境内债券(首要为长时刻债券)占悉数债款的比率从2018年的20%下降至10%以下。在公司债款中占比约为20%-25%的信任借款,也将面对新增发行和展期方面愈加严厉的监管要求。

  鑫苑地产或将在2019年下半年和2020年重启拿地举动。这或将对公司的现金水平带来更大压力。因公司土储的地域会集度较高,约40%都坐落河南省省会郑州市,因而其或将弥补土地以坚持出售增速。

  海内外困局

  在2007年赴美上市之前,鑫苑置业一向占据在河南商场,赴美上市之后,公司制定了“做大国内,布局海外”的开展战略,要点布局国内一二线重要城市,以及北美、欧洲和亚太商场。2008年鑫苑置业将总部从河南郑州迁到北京,开端其扩张之旅。

  从2010年开端,我国曾放宽对外出资的束缚,鼓舞企业“走出去”。在纽约做“榜首个吃螃蟹”的我国开发商鑫苑置地食欲不小。2012年,鑫苑置业在海外落下榜首枚棋子,以740万美元收买内华达州雷诺市雷鸣谷项目。同年,鑫苑置业独立买下布鲁克林区威廉斯堡街区一块方圆两英亩的废墟,将其改形成具有216个单元的高级公寓楼,彼时,该项目被誉为首个我国大陆企业独资项目,成为其时纽约地产界最颤动的新闻。

  2016年,鑫苑置业在炙手可热的“阴间厨房”圈地规划曼哈顿哈德逊花园项目,又斥资6600万美元收买了纽约法拉盛地标性的历史建筑凯斯剧院,方案建成16层高的商住两用塔楼。

  不巧的是,在海外出资并购如火如荼之时,国家发改委、商务部、央行等部分于2016年12月联合定调,高度重视海外非理性出资倾向,防备危险。2017年出台的《关于进一步引导和标准境外出资方向的辅导定见》将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育沙龙等事务划入“束缚类境外出资”。

  2017年末,有美国媒体报道称,鑫苑置业正在着手闭幕其在纽约的运营团队。鑫苑2018年年报发表,到2018年12月31日,鑫苑地产在美国只剩下布鲁克林OOSTEN、曼哈顿10大路项目和纽约法拉盛凯斯剧院三个项目,据蓝鲸财经报道,现在管理权交给了纽约华商跨富地产。

  除了美国的项目,公司的海外项目还散布英国伦敦、马来西亚等地。2018年8月,马来西亚总理忽然宣告不对外国人出售“森林城市”,不会给来这儿寓居的人发放签证,导致碧桂园的策划你是森林项目备受争议。鑫苑置地曾在2014年购买了马六甲省克朗邦海滩,欲填海打造海上花园项目,现在也发展缓慢。

  国内方面,2013年,高调宣告“安排再造、战略重构”的董事长张勇延聘前万达副总裁王信琦担任CEO,打造一支全新的工作经理人团队。王信琦任职三年未使鑫苑置地完结规划跨过,2016年王信琦离任,万达旧将张立洲接棒后也未有较大打破2019年6月再次离任。

  2016年,鑫苑置业提出了科技化转型2018年确认“科技立异+金融立异+战略驱动”途径,开端进入到无人机、VR、区块链、生物科技、人工智能等范畴。但是,跟着转型的推动,公司成绩开端弱化。在2018年中期,鑫苑置业季度成绩初次呈现亏本,亏本额1734.3万美元。2018年鑫苑置业合约出售额同比下降8.2%至22.645亿美元;建筑面积出售额同比下降22.2%至106.68万平方米。公司每股净财物腰斩,从2017年的15.32元削减至8.15元。

  亿翰智库研讨中心主任张化东曾揭露标明,现在商场上首要是大型开发商在做转型,此类企业具有必定的转型根底。但关于小的开发商而言,多元化转型相对困难。

(文章来历:时刻财经)

(责任编辑:DF142)

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